Цель проекта: ознакомить потенциальных инвесторов с проектом строительства сети частных гостиниц в регионе от Анапы до Адлера; оценить рентабельность, сроки окупаемости вложений по регионам, предполагаемую прибыль; опираясь на собственный опыт и опыт работы других компаний в сфере туризма, строительства, продажи/покупки недвижимости, дать рекомендации инвесторам по эффективности капитальных вложений с целью достижения наибольшей надежности и устойчивой доходности вложений.

				Скачать ПРЕЗЕНТАЦИЮ в Power Point
		ПОСМОТРЕТЬ ПОЛНЫЙ ТЕКСТ ПРОЕКТА

Пояснения

Проект рассчитан на инвестиционный капитал от 5 до 25 млн рублей. Все расчеты, приведенные в проекте, являются ориентировочными и при выборе участка земли, строительстве и оснащению гостиницы могут изменяться в ту или иную сторону.

При разработке проекта рассматривались гостиницы среднего класса, имеющие от 80 до 100 мест для размещения, что составляет приблизительно  33-40 номеров. В каждой гостинице предполагается 3 этажа и, возможно, мансарда для проживания, а также цокольный этаж для служебных помещений и помещений инфраструктуры. Кроме того, в проекте рассматривается вариант строительства летних домиков (для региона Вардане, Лоо и др.)

Номера оснащены мебелью: двуспальной кроватью (или двумя односпальными кроватями) и одним  дополнительным местом (креслом-кроватью или диваном), шкафом, вешалкой, туалетным столиком, тумбочкой, шторами, гардиной, холодильником, телевизором, кондиционером, бельем экономкласса. Санузел, включающий унитаз, умывальник и  душевую кабину, находится в номере. Возможны отступления от проекта по желанию заказчика.

Инфраструктура предполагает наличие столовой или кафе. Дополнительно - сауну, бассейн, биллиардную и т.п. (по желанию заказчика). Затраты на строительство и оборудование объектов  инфраструктуры, а также прибыль от их функционирования в расчетах не учитывались.

В настоящий момент разработаны варианты эскизных проектов гостиниц. Срок строительства определяется от 6-ти месяцев до одного года. Строительство рекомендуется проводить в период межсезонья (октябрь-май).

Все исходные данные для расчетов, касающиеся туристической деятельности, а также данные по обслуживанию гостиниц взяты из опыта работы туристической компании «МП-тур». Данные о стоимости строительства объекта предоставлены строительной фирмой ООО «Сектор», специализирующейся на строительстве гостиниц в регионе Лоо-Вардане (фотографии объектов, построенных этой компанией, представлены на данной странице сайта). Стоимости земли и готовых объектов предоставлены центром недвижимости «Рутерра».

В случае проявления интереса к нашему проекту, компания   «Рутерра» может взять на себя:
- подбор земельного участка для строительства гостиницы или гостиничного комплекса в районе Адлер-Сочи-Лазаревское, Анапа, Геленджик или подбор объекта недвижимости;
- юридическое сопровождение сделки;
- помощь при оформлении заказа проекта строительства;
- подбор строительной компании и контроль над строительством объекта.

По завершении строительства компания «Рутерра» гарантирует подбор управляющей компании и заключение долгосрочного договора аренды объекта. В качестве базовой строительной компании предлагается ООО «Сектор». Гарантом обеспечения загрузки гостиниц выступает туристическая компания «МП-тур».

Возможно изменение класса гостиниц в ту или иную сторону, но в этом случае опираться на приведенные расчеты нельзя. В дальнейшем планируется добавить в проект расчеты по гостиницам более высокого класса.

На всех этапах реализации проекта управление осуществляется компанией «Рутерра».

В Приложении к проекту представлены:
Приложение 2. Таблица «Оценка рентабельности строительства,  эксплуатации и функционирования гостиницы»
Приложение 3. Справочные таблицы
Приложение 4. Средние цены продаж гостиниц по регионам
Приложение 5. Приблизительные расчеты на строительство гостиницы
Приложение 6. Приблизительные расчеты на содержание гостиницы в сезон.
Приложение 7. Оснащение гостиницы (из расчета 33 номера на 80 мест)

Пояснения по расчету столбцов таблицы
«Оценка рентабельности строительства,  эксплуатации и функционирования гостиницы» (Приложение 2)

Столбец 1. Регионы.
Разбивка по регионам проводилась на основании восьмилетнего опыта работы туркомпании «МП-тур» по загрузке этих регионов. Каждый из выделенных регионов имеет свою специфику загрузки, свою цену на землю и свои требования к гостиницам среднего класса, а также различную стоимость готовых объектов.
Строительство гостиниц в  Сочи в проекте не рассматривалось ввиду того, что отсутствуют приемлемые предложения по продаже участков земли для данного класса гостиниц.

Столбец 2. Земля.
Стоимость земли приведена по данным центра недвижимости «Рутерра» по состоянию на 1 июня 2007 г. Количество необходимых соток выбирается из соображений минимизации затрат и специфики каждого региона (Приложение 3).

Столбец 3. Строительство (Приложение 5)
Стоимость затрат на строительство в регионе Лоо-Вардане приведена по отчетным данным строительной фирмы «Сектор» по состоянию на 1 июня 2007 г. Применяемые коэффициенты по регионам – по данным других строительных компаний.

Столбец 4. Оснащение (Приложение 7)
Из существующих оптовых цен на июнь 2007 г., исходя из оснащения гостиницы, указанного в вводной части.

Столбец 6. Количество дней.
Длительность сезона рассматривается с 01.06 по 30.09. Период с 01.10 по 31.05 рассматривается как межсезонье. В столбце указывается количество дней реальной полной (100%) загрузки гостиницы в сезон по региону.

Столбец 7. Стоимость проживания в день.
Данные взяты из сложившихся договорных обязательств компании «МП-тур» на 2008 г. из опыта 2007 г.

Столбец 9. Прибыль вне сезона
Пересчитывается из столбца 8 по коэффициентам, сложившимся из опыта работы компании «МП-тур» (Приложение 3)

Столбцы 11-13. Коммунальные, хозяйственные затраты, зарплата
Из опыта аренды гостиниц среднего класса в Лазаревском регионе компанией «МП-тур» (Приложение 6)

Столбец 15. Управленческие расходы
Из опыта управления компании «МП-тур» и консультаций со специалистами других ведущих туристических компаний.

Выводы:

Таким образом, из таблицы, приведенной в Приложении 2, видно, что в регионах Адлер, Кудепста, Хоста, Мамайка стоимость строительства гостиниц достаточно высока, но эксплуатация гостиниц в этих районам может быть круглогодичной. Вторым по выгодности реализации проекта является регион Вардане-Лоо из-за существенного снижения затрат на приобретение земельного участка, строительство и оснащение, но реальное функционирование гостиниц в этом регионе сводится к 6-7-ми месяцам. Кроме того, только в этом регионе возможно строительство летних домиков, удаленных от населенных пунктов.

Повышенная цена в регионе Веселое-Адлер, Хоста, Кудепста, Мамайка  объясняется необоснованно завышенной стоимостью земли, связанной с тем, что Сочи – предполагаемая столица Олимпиады. Осуществление строительства в этом регионе приведет к большому сроку окупаемости, но вероятность того, что стоимость гостиниц сильно возрастет в июне 2007, очень высока.

Из этой же таблицы видно, что затраты на строительство летних домиков (строка 6) значительно ниже затрат по другим вариантам (строки 1-5), а срок окупаемости значительно меньше, чем при строительстве гостиницы среднего класса в любом регионе. Но при этом нужно помнить, что стоимость комплекса летних домиков на рынке недвижимости значительно ниже (Приложение 4).

Сопоставляя данные из таблиц (Приложение 2 и Приложение 4), можно увидеть, что затраты на покупку земли, строительство и функционирование гостиницы значительно ниже ее продажной стоимости.